Trước động thái siết chặt khoản cho vay đối với người mua nhà từ các ngân hàng, từ nay đến cuối năm, nhiều khả giao dịch bất động sản tại sẽ chậm lại.

Đại diện NHNN chi nhánh TP.HCM mới đây cho biết, trong thời gian tới sẽ áp dụng hệ số tài sản rủi ro 200% đối với các khoản cho vay mua bất động sản trên 3 tỷ đồng.

Quy định này không nhận được sự đồng tình từ cả người mua nhà, doanh nghiệp và các chuyên gia. Bởi họ cho rằng việc siết tín dụng đang đánh đồng người mua nhà ở thực với người mua để đầu cơ.

Người mua nhà ở thực phải chịu thiệt

Việc đưa ra hệ số rủi ro này thực hiện theo dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thay thế Thông tư 36/2014 của NHNN. Theo các chuyên gia, mức này là quá cao. Tổng giám đốc L&L Group, ông Nguyễn Duy Minh cho hay, khi hệ số rủi ro với khoản vay tăng cao, các ngân hàng hoặc phải tăng lãi suất cho vay hoặc phải giảm các khoản vay cho lĩnh vực này. Lãi suất 12% hiện nay được xem là khá cao bởi phần lớn người mua nhà tại TP.HCM đều có mức thu nhập từ trung bình trở xuống.

Việc ngân hàng siết tín dụng, thủ tục cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó do thiếu vốn. Chính sách đối với lĩnh vực này còn có nhiều vướng mắc. Nếu siết cho vay với cả người mua nhà thì sẽ thêm bế tắc.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cũng không đồng tình với việc nâng hệ số rủi ro lên 200% đối với những khoản vay mua bất động sản trên 3 tỷ đồng. Theo ông, quy định này không cần thiết bởi đã có quy định hệ số rủi ro 200% đối với những khoản vay mua bất động sản để đầu tư, kinh doanh.

Điều kiện để các khoản vay mua bất động sản được xem là cho vay kinh doanh bất động sản là nguồn thu để trả lãi và trả gốc phải từ chính bất động sản đó. Nếu người vay lấy nguồn thu khác để trả nợ, các ngân hàng sẽ lợi dụng kẽ hở từ quy định trên để đưa khoản vay bất động sản kinh doanh sang cho vay tín dụng . Theo đó, hệ số rủi ro áp dụng với khoản vay đó chỉ là 100%. Đây là một trong những nguyên nhân để ngân hàng điều chỉnh hệ số rủi ro đối với cả những hàng mua nhà thông thường.

Anh Nguyễn Đăng Duy (quận 12) nói: “Nếu các ngân hàng siết điều kiện vay thì việc mua nhà sẽ càng xa vời hơn. Ngân hàng chỉ nên kiểm soát các nhà đầu cơ, vay để kinh doanh, siết cho ‘nhà giàu’ vay mới đúng”.

TP.HCM: Giấc mơ mua nhà thêm xa vời do ngân hàng siết điều kiện vay

Khi tăng hệ số rủi ro, các ngân hàng rất có thể phải tăng lãi suất cho vay mua nhà. Ảnh: Q.Huy

Không nên đánh đồng đối tượng vay

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, NHNN phải kiểm soát chặt tình trạng lách quy định của một số ngân hàng để hưởng hệ số rủi ro thấp hơn khi đẩy tín dụng cho vay mua bất động sản kinh doanh sang cho vay tiêu dùng hoặc lĩnh vực khác.

Ông Hiếu chia sẻ: “Ngân hàng cần định nghĩa rõ ràng đối với các khoản vay mua bất động sản, không kể nguồn trả nợ từ đâu, nếu vay để đầu tư kinh doanh, đầu cơ thì áp dụng hệ số rủi ro 200%. Còn người mua để ở thì bất kể giá trị bất động sản đó là 4-5 tỷ đồng hoặc cao hơn thì áp hệ số rủi ro 100% là hợp lý”.

Việc nâng hệ số rủi ro nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Tuy nhiên, ngân hàng không nên đánh đồng mà cần phân biệt các đối tượng vay.

Chung quan điểm, chuyên gia tài chính, TS Bùi Quang Tín cho rằng, tại các địa , bất động sản trên 3 tỷ đồng nằm trong phân khúc cao nhưng tại TP.HCM thì không hẳn. Trước khi đưa ra quy định về hệ số rủi ro, cần khảo sát thực tế giá trị nhà, đất tại thành . “Theo mặt bằng giá hiện nay, với khoản vay mua bất động sản có giá trị dưới 5 tỷ đồng thì ngân hàng vẫn nên áp dụng hệ số rủi ro 100%, trên 5 tỷ đồng thì áp 150%, còn mức 200% chỉ nên áp dụng cho vay với mục đích kinh doanh”, ông Tín góp ý.

Về phía doanh nghiệp, một đại diện tại TP.HCM cho rằng, việc ngân hàng tăng lãi suất sẽ tác động tiêu cực đến thị trường dù khoản vay có giá trị bao nhiêu. Vị này bày tỏ lo lắng: “Hiện các doanh nghiệp đang rất khó khăn cả về vốn, thủ tục pháp lý trong triển khai, phát triển dự án. Nếu khách hàng bị siết nguồn vay nữa thì thị trường càng có nguy cơ đóng băng lâu hơn”.

Vì sao ngân hàng phải tăng lãi suất khi hệ số rủi ro tăng lên 200%?

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho hay, căn cứ theo quy định hiện nay, khi hệ số rủi ro là 100%, nếu ngân hàng cho vay 3 tỷ đồng, ngân hàng buộc phải có khoảng 270 đồng là khoản vốn tự có chiếm 9% tổng khoản vay (tỷ lệ an toàn vốn). Đối với 91% còn lại, ngân hàng có thể dùng vốn huy động từ nhiều nguồn khác nhau để cho vay. Nếu hệ số rủi ro tăng lên 200%, khoản vốn tự có phải tăng lên 18%, tương đương 540 đồng cho khoản vay 3 tỷ đồng.

Vì vậy, khi tăng hệ số rủi ro, ngân hàng bị “ngốn” thêm nhiều vốn tự có trong khi cần nhiều vốn cho các khoản vay ở lĩnh vực khác. Khi đó, ngân hàng sẽ hạn chế cho vay bất động sản hoặc tăng lãi suất. Và sau cùng, người chịu thiệt là người vay mua nhà.

Theo batdongsan.com.vn